マンションの水漏れは経年劣化？築23年の配管交換費用を見積書3社で公開

マンションの共用部分で、水漏れがあったらしい。

最近、リフォームをするお宅がぽつぽつ増えていく。

掲示板で見かけたり、理事会でも共有部分の補修の話が出てくるように。

うちもそろそろリフォームした方がいいかな。

そう思いながらも、まだ不具合もないし、大丈夫だと思っていました。

でも「その時」は突然やってきます。

わが家は築23年の分譲マンション。

リビングの壁の中を通っていた給湯管から、水漏れが発生。

下の階にも被害が出ています。

原因は「給湯管の経年劣化」

どこまで直すことになるのか。

誰が直すのか。

いくらかかるのか。

その場で分かったことは、ひとつもありません。

不安になって調べても、出てくるのはリフォーム会社と配管業者のページばかり。

しかも経年劣化の目安は、サイトごとにばらばらです。

正直に言えば、水漏れが起きるまで、給湯管のことなど考えたこともありませんでした。

私が考えていた、いつかリフォームしたいな、の頭にあったのは見た目だけ。

キッチンの仕様、お風呂のメーカー、壁紙の色。

壁の中を通っている管のことなど、全く頭にありませんでした。

水漏れの原因は給湯管の経年劣化

原因は、給湯管の経年劣化。

業者さんが調査に来て、長い配管のどこで漏れているのかを探していきました。

しばらくして、「ここです」と一か所。

初日は、お湯を止めて終わりです。

給湯管と給湯器の違い

正直に書きます。

私も最初は、給湯器のことだと思っていました。

給湯器は、お湯をつくる機械。

給湯管は、つくったお湯を各部屋へ運ぶ管。

機械のほうは目に見える場所にありますが、管は壁や床の中を通っています。

だから、傷んでいても気づけません。

漏れたのはリビングの壁の中

わが家で漏れていたのは、リビングの壁を通る給湯管でした。

配管は、壁を開けるまで見えません。

原因になった部分を外し、目の前で見せてもらいました。

穴は、針で刺したほどの大きさ。

写真に撮っても、どこにあるのかは分かりませんでした。

銅でできていた給湯管

外してもらって、初めて分かったことがあります。

わが家の給湯管は、銅でできていました。

マンションみらい価値研究所の調査資料には、「ひと昔前までは、給湯管は銅製が主流だった」と書かれています。

続けて、「新築マンションでは20年ほど前から架橋ポリエチレン管やポリブデン管が使われるようになった」とも。

資料の発表は2023年2月。

20年ほど前は、2003年ごろを指します。

わが家は2002年築。

銅の管が使われていた、最後のあたりの世代にあたります。

銅管にあく小さな穴

銅の管にあく穴は、孔食（こうしょく）と呼ばれます。

須坂市の水道局によれば、金属の表面に針で突いたほどの小さな穴があき、内部で腐食が進んでいく現象。

腐食が起きる理由については、複合的で完全には解明されていない、とも書かれていました。

弱いのは管の曲がり部分

穴ができやすいのは、管の曲がり部分。

曲がり角には、継手（つぎて）という短い部品が入っています。

銅の業界団体である日本銅センターが、Q&Aを公開しています。

寄せられていた質問を、そのまま引きます。

給湯管のエルボ部分からピンホールによる水漏れ事故が、この1年で4回もありました。4か所とも、別の部屋で、築22年になります。施工会社に尋ねると「経年劣化です。」の一点張りです。本当に、経年劣化なのでしょうか。

築22年のマンションで、1年に4回。

しかも、別々の部屋で。

回答に挙げられていた原因は、孔食ではなく「疲労割れ」でした。

お湯の通る管は、熱くなったり冷たくなったりを繰り返します。

熱と冷えのたびに、わずかな伸び縮み。

同じ場所に力がかかり続けて、割れてしまうのだそうです。

給水管ではなく給湯管ばかりが漏れる理由も、お湯にありました。

ここまで「給湯管」と書いてきましたが、配管という言い方のほうが耳になじむかもしれません。

配管は給水・給湯・排水をまとめた呼び方で、漏れたのは給湯管でした。

給湯管が漏れやすい築年数

築年数ごとの発生率

マンションの漏水事故を、実際に数えた資料があります。

大和ライフネクストのマンションみらい価値研究所が、2023年2月に発表した調査。

東京都内の分譲マンションで、2021年10月からの1年間に起きた漏水事故を集計したものです。

1,167組合のうち、218組合で299件。

原因のいちばん多かったのが給湯管の不具合で、87件でした。

築年数ごとの発生率も出ています。

築年数	発生率
21〜25年	5.2%
26〜30年	18.4%
31〜35年	23.1%
36〜40年	15.5%

ピークは、築31〜35年。

わが家が漏らしたのは、築23年のときでした。

いちばん多い原因が、ピークより少し早く来たことになります。

共用部分が先に漏れた話

わが家のマンションでは、数年前にも給湯管から水が漏れています。

漏れたのは共用部分。

築20年ごろのことでした。

管理会社は、マンションを建てた会社でもあります。

担当者が、理事会でこう言っていました。

「銅製なので、リフォームする際は給湯管ごと取り替えることをおすすめします」

建てた会社からの言葉です。

数年後、今度はわが家の給湯管が漏れました。

専有部分では、わが家が最初の一軒。

管理会社にも確認しています。

築22年で1年に4回の実例

日本銅センターに寄せられていた質問は、築22年のマンションからのものでした。

1年に4回、別々の部屋で、同じように曲がり部分から漏れています。

施工会社の回答は「経年劣化です」の一点張り。

読んだとき、うちだけではなかったのだと思いました。

年数で決まらない交換時期

築年数が上がるほど漏水が増えるのは、表のとおりです。

ただ、自分の家がいつなのかまでは、年数では分かりませんでした。

函館市は、孔食による漏水が起きた場所の使用年数について、10年以上たっているケースも6年程度のものもあり、一様ではないと説明しています。

日本銅センターのほうは、別の質問への回答で、10年たって漏水事故が起きていなければその先の可能性は非常に低い、と答えていました。

築22年で4回起きたという相談と、同じページに並んでいます。

須坂市は、腐食の理由について、完全には解明されていないと書いています。

年数の目安を書いているのは、リフォーム会社や配管業者のサイト。

そこでも20〜25年、20〜30年と、数字はばらばらです。

耐用年数15年という数字を見かけることもありますが、出どころは国税庁の減価償却の表。

税務のための年数であって、物がいつ壊れるかを示したものではありません。

私の実家のマンションは築40年ですが、今のところ何もありません。

だから安心だとも、思っていません。

さきほどの数字は、1年間に起きた件数です。

今年何もなかったことは、これから何もないことではありません。

わが家は、築23年で漏らしました。

点検してください、とは言いません。

ただ、いつ来てもおかしくないと思って暮らすようになりました。

今日から確認できる3つ

年数では分からない、と書きました。

そのうえで、確認しておけばよかったと思うことが3つあります。

1. 自分のマンションが建った年（2003年ごろより前なら、給湯管が銅製の可能性があります）
2. 管理組合に、これまで漏水があったかどうか（わが家では、共用部分で先に起きていました）
3. 中古で買った場合、給湯管まで交換されているかどうか

どれも、今日調べられることです。

自己負担になる配管、ならない配管

原因が給湯管だと分かったあと、次に出てきた疑問。

漏れた給湯管は、誰のものなのか。

修理の費用を誰が払うのかも、下の階への責任を誰が負うのかも、答えで変わります。

では、保険は使えるのか。

わが家の場合、火災保険では何も出ませんでした。

断られた理由も含めて、経緯はマンション水漏れで下の階に被害を出したときの記録に書いています。

共用部分と専有部分の違い

マンションには、共用部分と専有部分があります。

共用部分はマンション全体のもの、専有部分は各住戸の持ち主のもの。

修理の費用は、共用部分なら管理組合、専有部分なら住戸の持ち主が負担します。

ただし、配管のどこで線を引くかは管理規約によって違います。

自分の家の規約を見るのが、いちばん確実でした。

専有部分の配管は全額自己負担

わが家の給湯管は、専有部分。

リビングにある給湯管なので専有部分になります、と説明を受けました。

工務店、管理会社、それに自分でも調べて、三方向から確認しています。

直す費用も、下の階への責任も、わが家が負うもの。

大規模修繕では替わらない配管

大規模修繕をきちんとやっていれば防げたのでは、と言われることがあります。

けれど、専有部分の給湯管は、大規模修繕では替わりません。

手が入るのは共用部分だけ。

修繕積立金を払っていても、部屋の中の配管は自分で替えるものでした。

水漏れを起こすまで、知りませんでした。

防げる部分と防げない部分

知りたいのは「誰の持ち物か」ではなく、「自分に何ができるか」だと思います。

自分の家の給湯管は、お金を出せば替えられます。

上の階の給湯管は、替えられません。

友人のマンションでは、大規模修繕のあとに水漏れが起きたと聞きました。

防ぎきれないことは、あります。

リノベ済み中古マンションの落とし穴

中古マンションを買うとき、部屋がきれいにリノベーションされていると安心します。

でも、替わっているのは見える部分だけかもしれません。

見た目のきれいさと、壁の中は別の話。

中古を検討している方は、給湯管まで交換されているかどうかを確認してみてください。

買うときに配管を全部やりかえた、という方の話も聞きました。

部分補修から配管交換になるまで

部分補修の相場

給湯管だけ直す、という道も考えました。

業者のサイトによれば、部分的な修理は2〜8万円ほど、配管の引き直しは15万円から50万円以上。

金額だけ見れば、部分補修が圧倒的に安く済みます。

安く済むなら、そのほうがいい。

最後まで、そう思っていました。

直せるのは見つかった1か所だけ

調査に来てもらったとき、業者の方はすごいと思いました。

長い給湯管の中から、おそらくここで漏れている、と一か所を言い当てたからです。

後日、傷んだ部分を補修してもらいました。

ただ、直してもらえるのは、見つかった1か所だけ。

同じ管が、同じ年数だけ使われています。

ほかの場所が新しくなるわけではありません。

つなぎ目から再発する

補修では、傷んだ部分を切って、新しい管をつなぎます。

つなぐ以上、新しいつなぎ目ができる。

弱いのは管の曲がり部分だと、さきほど書きました。

同じ理屈で、つなぎ目も力のかかる場所になります。

数年前に建てた会社から言われた言葉も、頭に残っていました。

「リフォームする際は給湯管ごと取り替えることをおすすめします」

リフォームする理由のほうが、先に来てしまった形です。

家の中で3通りだった配管ルート

配管がどこを通っているかは、場所によって違いました。

場所	通り道	分かった時期
リビング	壁の中	補修のとき（壁を開けて）
キッチン下	コンクリートに埋設	工事前
お風呂	コンクリートに埋設	工事中（開けてから）

キッチン下を工事前に確認できたのには、理由があります。

見積もりをお願いしたA社から、配管がどうなっているのか確認してほしい、と言われたからです。

配管図も取り寄せました。

言われて動いたのは、業者ではなく私。

お風呂のほうは、工事が始まって開けてみるまで分かりませんでした。

なお、直床のマンションでは給水・給湯の配管が床のコンクリート内部に埋設されていることが多く、床下に新しい配管を通せないため別のルートで更新することになる、と説明している業者もあります。

全部替えることにした

結局、配管をまとめて交換することにしました。

コンクリートに埋まっている場所があると分かっていたこと。

直せるのは見つかった1か所だけだということ。

つなぎ目から再発することがある、と聞いていたこと。

いつかまた漏れるかもしれない、とびくびくしながら住むのが嫌だったこと。

理由はいくつもあって、決め手をひとつには絞れません。

部分補修で終わる家もあると思います。

わが家の場合は、そうなりませんでした。

見積書3社の配管交換費用

切り出せるのは見積書の上だけ

配管の工事は、床を剥がす工事とも、壁を開ける工事とも地続きです。

配管だけを取り出して「工事にいくらかかった」と言うことは、実はできません。

切り出せるのは、見積書の上だけ。

以下の金額も、見積書で配管という箱に入っていた金額、という意味になります。

給湯管だけの交換費用は約28万円

実際に工事をしてもらったC社の見積書から、配管の項目を抜き出します。

項目	金額
給水及び給湯配管 16A（保温材含む）10m	18,000円
給水及び給湯配管 13A（保温材含む）3m	4,200円
接手類・支持金物類 一式	110,000円
配管工事費 一式	145,000円
合計	277,200円

項目名は「給水給湯配管引替工事」。

給湯管だけでなく、給水管も一緒に替えた金額です。

替えた長さは、太いほうが10メートル、細いほうが3メートル。

合わせて13メートルでした。

管そのものは22,200円

内訳を見ていくと、管そのものは18,000円と4,200円。

合わせて22,200円です。

残りの255,000円は、継手や支持金物と、人の手間。

配管代と配管工事代は、別のものでした。

28万円に入っていない費用

277,200円には、床を剥がす費用も、壁を開ける費用も、元に戻す費用も入っていません。

配管を替えるには、まず配管が見える状態にしなければならない。

わが家の場合はフローリングを剥がすことになり、そこから水回りもまとめて替える話へ広がりました。

リフォームと同時に替えた総額

最終的に、わが家のリフォームは総額574万円。

配管交換のつもりで始まった工事が、間取り変更まで含むリノベーションになりました。

3社で違った見積書の項目名

A社・B社・C社の項目名

3社の見積書を並べると、配管の項目名がそれぞれ違いました。

	項目名	金額	箱の中身
A社	給排水設備工事	251,000円	給水・給湯・排水に加え、洗面室の床切開補修と壁解体補修も含む
B社	給湯配管取替工事	150,000円	給湯管の取替のみ。給排水の移設は別の行
C社	給水給湯配管引替工事	277,200円	給水と給湯の配管、継手、工事費。排水は別

金額だけ見れば、B社の150,000円とC社の277,200円で12万円以上の差。

足し直すと近づいた金額

B社の見積書には、給湯配管取替工事とは別に、キッチン・浴室・洗面台・洗濯機の給排水移設工事が並んでいました。

4か所を合わせて97,000円。

150,000円に97,000円を足すと247,000円になり、A社の251,000円に近づきます。

名前が違うだけで、やることはほとんど同じだったことになります。

ただし、B社の項目は「移設」、A社は「新設」。

まったく同じ条件の比較ではありません。

それでも、項目名のまま金額を並べても意味がないことは分かりました。

変動を書いていたのはA社だけ

A社の見積書には、備考にこう書かれていました。

（備考）解体後変動します。

同じ断りを入れていたのは、3社のうちA社だけ。

床切開補修の28,000円と壁解体補修の28,000円も、A社は金額の中に入れていました。

配管がどうなっているのか確認してほしい、と言ってきたのもA社です。

ただし、用意した配管図は、B社にもC社にも同じように渡しています。

3社とも、同じ資料を持っていました。

それでも、配管の状態を気にしている様子だったのはA社だけ。

見積書にも、同じ差が出ています。

当時の私は、配管のことをそこまで気にされると、この会社は配管工事に自信がないのかもしれない、と不安になりました。

いま見積書を並べ直すと、開けて直す費用まで先に金額へ入れていたのは、A社でした。

工事をお願いしていないので、実際に変動したかどうかは分かりません。

配管の金額は最後まで動かず

工事をお願いしたC社の見積書には、最初のものと最終のものがあります。

全体では1,788,000円から1,671,700円へ。

その間、配管の4行は277,200円のまま動いていません。

工事中に、配管が理由の追加請求もありませんでした。

お風呂の給湯管がコンクリートに埋まっていると分かったのは工事中ですが、追加の請求は来ていません。

ただ、追加費用がかかる場合のあるので工務店に確認が必要です。

配管交換の見積もりで確認すること

原因を特定してもらう

どこで漏れているのかが分からなければ、部分補修も配管交換も見積もれません。

わが家は調査に来てもらい、一か所を特定してもらいました。

専有部分かどうかを自分でも調べる

専有部分か共用部分かで、費用を誰が払うのかが変わります。

工務店や管理会社の説明を聞くだけでなく、管理規約を自分でも見ておくと安心です。

配管がどこを通っているかを見てもらう

A社に言われて確認したことが、結果として工事前の判断材料になりました。

床下なのか、壁の中なのか、コンクリートに埋まっているのか。

分かる範囲だけでも先に見てもらうと、あとの話が具体的になります。

配管図は、不動産屋さんで取り寄せられました。

取り寄せ方は、見積もりの注意点をまとめた記事に書いています。

「配管一式」の中身を聞く

見積書には「配管工事費 一式」と書かれていることがあります。

一式と書かれていると、中に何が入っているのかは分かりません。

わが家も、コンクリートを削る作業が含まれていたのかどうかは、いまだに分からないままです。

契約の前に、ひとこと聞いておけば済んだ話でした。

同じ工事で3社に出してもらう

3社を並べて、初めて項目名も範囲も違うと分かりました。

1社だけでは、金額が何を含んでいるのか比べようがありません。

下の階への被害と全記録

わが家の水漏れは、下の階にも被害を出しました。

保険のこと、下の階へのお詫び、リフォームが決まるまでの流れは、別の記事に全部書いています。

よくある質問

マンションの配管が水漏れしたら費用は誰が払う？

専有部分なら住戸の持ち主、共用部分なら管理組合が負担します。どちらに当たるかは管理規約と配管の場所によります。わが家はリビングの給湯管だったので専有部分でした。

給湯管の交換費用はいくら？

わが家の見積書では、配管の工事分が277,200円。床を剥がす費用や元に戻す費用は含まれていません。

経年劣化でも保険は使える？

わが家の場合は、火災保険では何も出ませんでした。詳しい経緯は水漏れの記事に書いています。

部分補修で済ませてはいけない？

部分補修で終わる家もあると思います。

ただ、補修は一時的な応急処置になります。

リフォームと同時に配管を替えたほうが安い？

床を剥がす工事も元に戻す工事も一度で済みます。

トータルで考えると同時に替えた方が安くなります。

まとめ｜配管交換で分かったこと

最後に、配管を全部替えるまでに分かったことを4つ。

水漏れが起きるまで、配管のことなど考えたこともありませんでした。

いまは、いつ来てもおかしくないと思って暮らしています。

同じ立場になった方の、判断の材料になればうれしいです。