マンション水漏れで下の階に被害｜加害者になったわが家の全記録

ある日、突然インターホンが鳴りました。

「下の階で水漏れがあるので、調べさせてもらっていいですか？」

最初、詐欺かと思いました。

ちょうど、夫が在宅中だったので、自宅に入ってもらい、調べてもらうことに。

その日からわが家は加害者になりました。

わが家は築23年の分譲マンション。

給湯管は壁や床の中にあるので、自分では見えません。

傷んでいることにも、気づけませんでした。

下の階の方に何と言われたのか、火災保険はどうだったのか、なぜ給湯管だけの修理で終わらなかったのか。

当時の私がいちばん知りたかったことばかりです。

わが家も、水漏れは他人事だと思っていました。

築古マンションにお住まいなら、いつ自分の番が来てもおかしくありません。

わが家の記録が、少しでもお役に立てばうれしいです。

【発覚】原因は経年劣化した給湯管

「まさかうちじゃないよね」と思いながら、調査を見守っていました。

調査に来てくれた業者さんは、長い給湯管のどこで漏れているのかを探していきました。

しばらくして、「ここです」と一か所を特定してくれました。

「がーーーーん」

「え、どうしたらいいの？」

その日は、応急処置として、お湯を止めて終わりでした。

補修するには1日がかり（洗濯機などを移動しないといけないため）になるため、日程を調整することに。

業者さんが補修に来てくれたのは、それから10日ほどあとです。

壁を開けて、原因になっていた部分を外して見せてくれました。

「これが原因でした」と、その場で説明を受けました。

水漏れが分かった日から、50代夫婦の想像もしていなかったリフォーム記録が始まりました。

給湯管とは

正直に書きます。

私も最初、給湯器のことだと思っていました。

給湯器は、お湯をつくる機械です。

給湯管は、そのお湯を各部屋まで運ぶ管のことでした。

給湯器は目に見える場所にありますが、給湯管は壁や床の中を通っています。

だから、傷んでいても気づけません。

わが家は築23年の分譲マンション

まず我が家の状況をお伝えします。

• 築23年の分譲マンション（2002年築）
• 夫婦ふたり暮らし（50代・娘は独立）
• 購入から20年以上、大きなリフォームは一切なし

共用部分か専有部分かで変わる責任

原因が給湯管だと分かったあと、次に出てきた疑問がありました。

その給湯管は、誰のものなのか。

マンションには、共用部分と専有部分があります。

ざっくり言うと、共用部分はマンション全体のもの、専有部分は各住戸の持ち主のものです。

修理の費用を誰が払うのかも、下の階への責任を誰が負うのかも、ここで変わります。

わが家は専有部分だった

結論から書くと、わが家の給湯管は専有部分でした。

工務店、管理会社、それに自分でも調べて、3方向で確認しました。

つまり、直す費用も、下の階への責任も、わが家が負うものでした。

ひとつ、よく一緒にされる話があります。

大規模修繕をきちんとやっていれば防げたのでは、という話です。

でも、わが家の給湯管は専有部分なので、大規模修繕では替わりません。

配管が共用部分か専有部分かは、管理規約と配管の場所で決まります。詳しい話と、中古マンションで確認しておきたいことは、給湯管の経年劣化と配管交換費用の記事にまとめました。

水漏れのピークは築31〜35年

マンションの漏水事故を数えた調査があります。

大和ライフネクストのマンションみらい価値研究所が2023年2月に発表したもので、原因のいちばん多かったのが給湯管の不具合でした。

築年数ごとの発生率を見ると、ピークは築31〜35年。

わが家が漏らしたのは、築23年のときでした。

外してもらった給湯管は、銅でできていました。

銅の管にあく穴や、弱いのが管の曲がり部分だということ、そして「築何年だから大丈夫」とは言えない理由は、別の記事に詳しく書いています。

【最初の1週間】やったこと

お湯の止水とお風呂なし生活

原因が分かって、まずやったのは、お湯を止めることでした。

漏れているのが給湯管なので、お湯を止めないと漏れ続けます。

その結果、お風呂が使えなくなりました。

お湯が使えるようになったのは、補修に来てもらったあとです。

10日ほど、お湯なしの生活でした。

その間は、銭湯にも行きました。

毎日お湯が出ることが、当たり前ではなかったと実感。

下の階との間に入った管理会社

加害者になったら、まずどうすればいいのか分かりませんでした。

下の階の方たちの連絡先も分かりません。

そこで、間に入ってくれたのがマンションの管理会社。

そもそも調査の業者が来た時点で、すでに管理会社が動いていたわけです。

そのあとの保険のやり取りでも、間に入ってもらいました。

【下の階への対応】かけられた言葉

夫は「謝りに行かなくても」と言った

夫は、謝りに行かなくてもいいんじゃないか、と言いました。

水道を出しっぱなしにしたわけではありません。

見えない場所で起きたことで、こちらとしてはどうしようもないことです。

言い分は分かります。

しかし、迷惑をかけたことは事実なので、どうしたらいいのか分かりませんでした。

保険会社に聞いてみた

どう伺えばいいのか分からなかったので、個人賠償責任保険の会社に、ついでに聞いてみました。

返ってきたのは、こんな話でした。

下の階の人は実際、被害に遭われているので、今どういう状況か不安だと思います。なので、保険で対応するので大丈夫です、という現状をお伝えになるのが大事かと。そのあと、補償が終わってから、再度気になるなら菓子折りを持って挨拶、という流れがいいと思います。

謝りに行くのではなく、これからどうなるかを伝えに行く。

言われてみれば、そうかもしれないと思いました。

相手がいちばん不安なのは、壁紙が元に戻るのかどうか、費用は誰が払うのか、といったことです。

菓子折りはなくてもあってもいい、とも言われました。

わが家が聞いた担当者の話なので、契約や状況によって変わるところだと思います。

被害は2件だった

被害が出ていたのは2件でした。

1件は、普段から顔を合わせている方。

もう1件は、最近越してきたばかりで、面識のない方でした。

面識がないぶん、余計に緊張しました。

しかも、越してきたばかりの方は、リノベーション済みの部屋を買われていました。

きれいにした部屋の壁紙が、上から漏れた水でだめになっていたわけです。

自分の部屋をどれだけきれいにしても、上の階の配管は替えられません。

私は申し訳なさでいっぱいでした。

2件でかけられた言葉

顔を合わせている方には、「お互い様ですよ」と言われ、ほっとしたのを思い出します。

マンションでは、誰もが加害者にも被害者にもなります。

越してきたばかりの方には、「大変でしたね」と言われました。

被害を受けた側で、面識もなく、出てきた言葉が労いの言葉。

泣けました。

「良かった、優しい人で良かったー」

初対面で緊張していたので、なおさら。

もうひとつ、あとから聞いた話があります。

顔を合わせている方は、今回のことで、ご自分が火災保険に入っていないと分かったそうです。

なので、かえってお礼を言われました。

火災保険、入っているか確かめてみてくださいね。

＼ 火災保険の一括見積もりを見てみる ／

後日、被害に遭われた２件とも修理が済み、補償のお金が済んだと保険会社から連絡があった時点で、菓子折りを持って挨拶に伺いました。

これで個人賠償保険の件は終わってほっとしました。

【保険】火災保険では何も出なかった

最初に連絡した火災保険

家のことなので、まず火災保険に連絡しました。

たぶん、多くの方が同じ順番だと思います。

実際、同じマンションの方からも、あとで「火災保険って使えました？」と聞かれました。

断られた2つの理由

言われたのは、2つでした。

ひとつめ。

水漏れで壊れた物があれば補償の対象になるけれど、わが家には壊れた物が何もありませんでした。

漏らした側なので、被害が出ているのは下の階です。

ふたつめ。

給湯管の劣化そのものは対象外なので、管を取り替える費用にも出ません。

結果として、火災保険からは何も使えませんでした。

家の事故だから火災保険、と思っていたので、正直あてが外れました。

下の階の補償に使った個人賠償

下の階への補償に使ったのは、火災保険ではありませんでした。

夫の医療保険に付いていた、個人賠償責任保険です。

個人賠償責任保険は、他人に与えた損害のための保険なので、自分の家の修理には使えません。

自分の分は火災保険、他人の分は個人賠償。

分かってしまえば単純ですが、当時はごちゃごちゃになっていました。

何に対する補償か	使った保険	わが家の結果
下の階への賠償	個人賠償責任保険（夫の医療保険に付いていたもの）	使えた
自分の家の損害・給湯管の交換	火災保険	使えなかった

すぐに確認できたのには、理由があります。

昨年、ちょうど保険を見直していたからです。

娘が社会人になった年で、こども保険にも個人賠償の特約が付いていて重複すると分かり、解約したところでした。

そのとき、個人賠償責任保険は医療保険やがん保険より大事だ、と教わっていました。

自分がどんな保険に入っているか、日頃から確認しておいてよかった。

今回、いちばん強く思ったことです。

契約の内容によって変わるところなので、今、一度保険の見直しをするのもいいかもしれません。

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【決断】給湯管だけのはずがリノベに

当初の計画は「給湯管だけ直せばいい」。最小限の修繕で終わらせるつもりでした。

でも業者に相談していくうちに、どんどん話が広がっていきました。

計画が膨らんでいった理由

給湯管を全交換する → フローリングを剥がす必要がある
給湯管は床下を通っています。交換のためには、フローリングを剥がさなければなりません。

フローリングを剥がすなら → 水回りもまとめて替えよう
どうせ大掛かりな工事になるなら、23年使い続けた水回り設備も一新することに。

ちょうど娘が一人暮らしへ → 間取りも変えよう
娘が社会人になり家を出るタイミングと重なったため、3LDKから2LDKへ間取り変更も検討することに。

結果：「マイナスをゼロに戻すリフォーム」が「ゼロをプラスにするリノベ」になりました。

最低限のつもりで始まったのに、気づいたらリノベーションになっていた——これが正直な経緯です。

水回りごとの費用は、浴室・キッチン・洗面所で、それぞれ3社の見積もり内訳を公開しています。

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部分補修という選択肢

給湯管だけ直す、という選択肢も考えました。

安く済むなら、そのほうがいい。

最後まで、そう思っていました。

ただ、直してもらえるのは、見つかった1か所だけです。

同じ管が、同じ年数だけ使われています。

結局、全部替えることにしました。

お風呂とキッチンの給湯管は、コンクリートに埋まっていました。

キッチン下は工事の前に、お風呂は工事が始まってから分かったことです。

コンクリートに埋まっている配管は、部分的に直すことができません。

部分補修で終わる家もあると思います。

わが家の場合は、そうなりませんでした。

部分補修と全部交換の分かれ目、そして配管の工事にいくらかかったのかは、こちらにまとめました。

【業者選び】3社の見積書で見えた差

リフォーム業者は3社から見積もりを取りました。

何社に声をかけるか迷った経緯は、リフォーム見積もりは何社必要？にまとめています。

価格だけでなく、見積書の「中身」を比較することで、業者の誠実さが見えてきました。

1社だけに含まれていた「アスベスト調査費用」

3社のうち1社の見積もりにだけ、「アスベスト事前調査費用」が含まれていました。

最初は「なんでここだけ余分な費用が入ってるの？」と思いました。でも調べてみると——

2006年9月以前に着工された建物で解体・改修工事を行う場合、アスベストの事前調査が法律で義務づけられています。

2002年築の我が家はまさに対象。残りの2社はこの費用を見積もりに含めていませんでした。

「現場で働く職人さんの安全を守るために必要なもの」だとわかった瞬間、この業者に依頼しようと決めました。

業者選びで気づいたこと

• 安い見積もりが必ずしも良いわけではない
• 「何が入っているか」だけでなく「何が入っていないか」を確認する
• 変更があるたびに見積書を更新して説明してくれる業者は信頼できる

見積書はスーパーのレシートよりわかりにくいです（笑）。 でも、わからないまま進めないこと。質問できる空気を作ってくれる業者を選ぶことも、大切な判断基準です。

見積書のどこを見て決めたのかは、リフォーム見積もりの注意点で実物とあわせて公開しています。

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【お金】74万円の予算オーバーと節約

最終見積もりを見て、頭を抱えました。

予算オーバー：74万円。

最終的にいくらかかったのかは、マンションリフォーム費用を全公開に内訳ごと出しています。

「100万は超えなかったから……ヨシとするか」と自分に言い聞かせながら、削れるものを必死に探しました。

削ってよかったもの：クロス（壁紙）

機能性の高い「1,000番クロス」（1㎡あたり1,000円前後、防汚・抗菌機能あり）から、「量産クロス」（650〜800円）に変更しました。

• 量産クロスに変えた場所： リビング、廊下
• 1,000番クロスを残した場所： 洗面所（汚れが気になるので機能性を優先）

見た目の差は、正直そこまで気になりません。コスト削減の効果は大きかったです。

不要な物の処分

リフォームを機に、たくさんの物を捨てたり、売ったりしました。

その中で1番高値だったのが、結婚指輪。

私も夫も付けていないので、27年間ずっと箱の中。とてもキレイでした。

ちょうど金とプラチナが高騰していた時期で当時の価格の約3倍で買い取ってもらえました。

（離婚はしていません。念のため笑。）

そのお金でテレビを新調しました。

ずっとしまったままだった指輪がテレビになったので毎日、見れます。

【準備期間】リフォーム前にやったこと

工事が始まるまでの準備期間も、意外とやることが多かったです。

キッチンの高さを考えた

新築購入時に「身長÷2＋5cm」で計算して、85cmのキッチンを選んでいました。20年以上使って不満はなかったのですが——

• 身長175cmの夫が週末に料理をするようになった
• 50代になり、姿勢が変わってきた（背中が丸くなりやすい）

ショールームで実際に試してみた結果、90cmに変更することにしました。

85cmから90cmに上げて何が変わったかは、キッチンの高さ90cmは後悔する？に書きました。

洗濯動線の見直し

和室を撤去することでリビングの鴨居がなくなり、部屋干しの場所がなくなる問題が発生。

リフォーム担当者から「南側の物置をランドリースペースとして活用する」という提案をもらい、洗濯動線がぐっとスムーズになりました。リフォームは、こういう「ついでに解決できること」を見つける機会でもあります。

間取りをどう変えたのかは、マンションの間取り変更リフォーム費用にまとめています。

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【仮住まい】実家の母と27年ぶりの同居

工事期間中（約1ヶ月）は、実家の母のもとへ身を寄せました。

最初の2週間は完全に実家でお世話になり、後半の2週間は住みながらリフォームの予定。

でも、住みながらは実現しませんでした。

リフォームをしなかった2部屋に、家じゅうの荷物を置いていたからです。

洗面所とお風呂は前半で仕上がっていたので、設備の面では住めなくはありませんでした。

住めなかったのは、荷物のほうが理由です。

夫は工事中の家に何日か泊まっていましたが、私は最後まで戻りませんでした。

住みながらのリフォームを考えている方は、荷物の置き場所も一緒に考えてみてください。

結局、1ヶ月まるごと仮住まいになりました。

夫は、自分の実家と私の実家を行き来していました。

お互いの実家が近いので、そうできました。

70代の母は夜型、私は朝型。食事も生活リズムも全然違いましたが、互いに干渉しすぎず、ちょうどよい距離感で過ごせました。

27年ぶりの母との暮らしで気づいたこと——母の耳が少し遠くなっていること。こういうことは、離れて暮らしているとなかなか気づけないものですね。

仮住まいが何週間必要かは、業者によって見通しが違いました。3社で1ヶ月・1ヶ月・2週間と分かれた話と、家賃0円でもかかった費用は、別の記事にまとめています。

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【工事中】施主として動いた場面

リフォームは「契約したら、あとは業者に任せればいい」と思っていました。でも、そうではありませんでした。

工事3日目に告げられた「給湯管が交換できない」

現場を訪問すると、担当者からこう言われました。

「キッチンの給湯管交換ができません」

このリフォームそのものが、給湯管の水漏れがきっかけ。給湯管の全交換は何度も確認していた必須事項です。

「え？どういうこと？」と頭が真っ白になりました。その場では詳しく聞けず、不安を抱えたまま帰宅。

翌朝、担当者からメールが届き確認してみると——「今日は作業できない」という意味だったことが判明。職人さんからの情報が、担当者を経由する段階でうまく伝わっていなかったようでした。

給湯管は、予定通り全て交換されました。

この経験で学んだこと

リフォーム工事は「施主と業者が一緒に進めるもの」です。

• 気になることがあったら、その場で聞く
• 遠慮して「まあいいか」と流さない
• 現場には積極的に足を運ぶ

不安を抱えたまま進めると、後悔につながります。施主が能動的に動くことが、工事の質を守ることにもなると実感しました。

引き渡しのあとに気づいた不具合は、リフォーム後のちょっとした不具合にまとめています。

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工事中に決まったこと

工事が始まってから決まったことも、いくつかありました。

もともと、換気扇の位置が低めでした。

私はぎりぎり大丈夫でしたが、夫や家族は頭をぶつけそうになっていました。

しかもキッチンの高さを85cmから90cmに上げたので、換気扇も一緒に上げたほうがいいなと思っていました。

ところが、担当さんに伝え忘れていました。

工事の途中で、担当さんのほうから「換気扇はどうしますか？」と連絡をもらいました。

おかげで、高くしてもらえました。

担当さんの機転です。

コンセントの位置は、壁を開けたあとに配線の都合が分かり、希望していた場所から少しずれました。

許容できる範囲だったので、そのままお願いしました。

図面の段階で全部が決まるわけではないのだと思いました。

まとめ｜水漏れで学んだ6つのこと

長くなりましたが、すべて実体験からの話です。

最後にまとめます。

① 原因は経年劣化した給湯管

お湯をつくる機械ではなく、お湯を運ぶ管のほうです。

壁や床の中にあるので、傷んでいても気づけません。

② 目安になる築年数

築年数が上がるほど、漏水は増えていました。

ピークは築31〜35年です。

2003年ごろより前に建ったマンションなら、給湯管が銅製の可能性もあります。

ただ、わが家が漏らしたのは築23年でした。

目安にはなりますが、自分の家がいつなのかまでは分かりません。

③ 困ったら管理会社に相談

下の階との間には、管理会社が入ってくれました。

保険のやり取りも、間に入ってもらいました。

ひとりで抱えるものだと思っていましたが、違いました。

④ 下の階への対応

まずお詫びに伺いました。

そのうえで、保険で対応することを伝えました。

相手がいちばん不安なのは、これからどうなるかだと、保険会社の担当者に教わりました。

⑤ 開けてみないと分からない部分補修

つなぎ目から再発することがあると聞き、全部替えました。

開けてみたら、コンクリートに埋まっている配管がありました。

⑥ 自分の分と他人の分で違う保険

自分の家の損害は火災保険、下の階への賠償は個人賠償責任保険でした。

わが家の場合、使えたのは夫の医療保険に付いていた個人賠償責任保険のほうです。

たまたま前の年に保険を見直していたので、すぐに確認できました。

自分がどんな保険に入っているか、一度確認してみてください。

築23年でした。

同じくらいの築年数でも、そうでなくても、いつ来てもおかしくないと思って暮らしています。

業者選びで迷っている方は、マンションリフォームの一括見積もりはどこがいい？もあわせてどうぞ。